Если с понятиями «региональный оператор» и «технический заказчик» участники рынка более или менее начали разбираться в судах, то к персоне застройщика при капитальном ремонте МКД у многих остаются вопросы.

При проведении капитального ремонта МКД недопустимым является применение только норм жилищного законодательства в отрыве от градостроительного, так как искажается суть правоотношений. При этом, жилищное и градостроительное законодательство России содержит различную терминологию.

Так, Градостроительный кодекс России в статье 1 содержит понятия застройщика и технического заказчика:

16) застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя … строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Таким образом, Фонд капитального ремонта в терминологии ГрК РФ не является застройщиком.

Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик это физическое или юридическое лицо обеспечивающее капитальный ремонт объекта капитального строительства. Той же нормой предусмотрено, что застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. В эти функции включается заключение договоров подряда на выполнение проектных работ и капитальный ремонт МКД (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ) от имени застройщика.

Застройщик всегда является заказчиком строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства согласно терминологии статьи 702 Гражданского кодекса России.

Однако если застройщик передает свои функции техническому заказчику, то в понимании норм статьи 702 ГК РФ и пункта 2 Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 – технический заказчик также является заказчиком. Т.е. заказчик тождественен техническому заказчика.

Застройщиком при осуществлении капитального ремонта МКД являются собственники помещений в МКД.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса России установлено исключительное право собственников помещений в МКД принимать решения о проведении капитального ремонта в МКД. Также исключительное право на формирование фонда капитального ремонта предусмотрено п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и его формирование осуществляется по решению собственников помещений в МКД согласно части 1 статьи 181 ЖК РФ.

При этом фонд капитального ремонта может формироваться как на счетах регионального оператора (ФКР), так и на специальном банковском счете. (ч. 2-3.1 ст. 175 ЖК РФ), при этом во втором случае владельцем счета не будет является региональный оператор.

Частью 2 статьи 181 ЖК РФ при формировании фондов капитального ремонта предусматривается исключительная обязанность собственников МКД по принятию решения о проведении капитального ремонта в МКД, которая свойственна только застройщику в терминологии ГрК РФ. Далее частью 1 статьи 189 ЖК РФ также предусматривается, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Т.е. региональный оператор (ФКР) не может осуществить главную функцию застройщика – принять решение о капитальном ремонте МКД (строительстве), а, следовательно, не может являться застройщиком.

Также ст. 164 ЖК РФ предусматривает право собственников МКД выбирать и заключать договоры с подрядчиками на проведение капитального ремонта в МКД.

Такая возможность предполагает передачу части функций застройщика техническому заказчику, который является профессиональным лицом при осуществлении деятельности управляющего проектом (технического заказчика) (ГОСТ Р 57363-2016 Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика).

В случаях, предусмотренных частью 2 ст. 175 ЖК РФ договоры с подрядчиками на проведение капитального ремонта МКД сможет заключать только УК, ТСЖ или жилищный кооператив, которые также будут являться техническими заказчиками, так как у них отсутствует главная функция застройщика – принятие решения о капитальном ремонте МКД (строительстве).

При выборе регионального оператора в качестве способа аккумулирования фонда капитального ремонта МКД согласно п. 2. ч. 3 ст. 170 ЖК РФ собственники МКД передают свои функции по заключению договоров с подрядчиками на проведение капитального ремонта МКД специализированной организации (техническому заказчику), т.е. ФКР (региональному оператору). Это подтверждается обязанностями регионального оператора, установленными в части 2 статьи 182 ЖК РФ.

Указанные обязанности регионального оператора (ФКР) полностью совпадают с функциями технического заказчика:

• пункт 22 ст. 1 ГрК РФ;
• ГОСТ Р 57363-2016 Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика) (например, пункты 4.1, 4.3, пункт 6 с подпунктами + иные пункты);
• приложение №1 к Приказу Минстроя России от 02.06.2020 г. № 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика» (Зарегистрировано в Минюсте России 16.07.2020 № 58980);
• постановление Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (в части строительного контроля).

Исходя из совокупности приведенных законодательных норм можно сделать следующие выводы:

1. Нормы ЖК РФ, постановления Правительства РФ от 01.07.2016 г. № 615 не могут применяться в отрыве и без сопоставления с нормами ГрК РФ.
2. При проведении капитальных ремонтов МКД застройщиком являются собственники помещений МКД, но не региональный оператор (ФКР).
3. Региональный оператор (ФКР) в этом случае является техническим заказчиком при проведении капитальных ремонтов МКД, вследствие осуществления специфических функций.
4. Используемое понятие «заказчик» в пункте 2 Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615, равнозначно понятию «технический заказчик», используемому в ГрК РФ.

Ранее по теме:
Признать техническим заказчиком: миссия невыполнима?
Признать техническим заказчиком. Продолжение

Правовед
специально для Правды о СРО