Государство не готово расширять применение механизма комплексного развития территорий (КРТ) в 2024 году. Пока застройщики не возьмут в реализацию сложные земельные участки, подготовленные региональной властью к комплексной жилой застройке, простых и очень привлекательных с точки зрения маржи земельных участков под КРТ им не видать. Такой вывод можно было бы сделать, изучая принятые нижней палатой парламента поправки, направленные на регулирование вопросов комплексного развития территорий, но мы это делать не будем.

15 декабря 2023 года законопроект № 452646-8 О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации приняли в третьем чтении. На этой неделе текст поправок анализируют в Совете Федерации.

Представляя законопроект, председатель думского комитета по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов признался, что законодатели не смогли дорегулировать реализацию проектов КРТ и учесть интересы всех участников процессов развития территорий в рамках внесенного Правительством законопроекта.

«В текст принятого сегодня законопроекта вошли только те поправки, которые мы считаем срочными. Т.е введение которых с 1 января очень помогло бы отрасли, и дало регионам и органам власти чёткий горизонт и задачу по планированию», — сообщил Сергей Пахомов.

Сложность согласования проектов КРТ с ранее утверждёнными региональными планами социально-экономического развития, программами расселения  аварийного жилого фонда и другими социальными обязательствами стало одной из главных причин обеспокоенности региональных властей в отношении последствий запуска механизма КРТ.

Застройщикам же в механизме очень не хватало гарантий исполнения обязательств государства на всех этапах договора о реализации КРТ и смягчения разнообразных ограничений для массовой жилой застройки, лежащих в самых неожиданных разделах законодательства.

Председатель профильного комитета пообещал, что следующий сезон сериала «КРТ: трудный путь к массовой застройке» выйдет этой весной.

«Остальное <то что не смогли принять сейчас – ред> мы погрузим в отдельный законопроект и внесём на рассмотрение в Госдуму в весеннюю сессию. Там будут качественно расшиты в том числе и сложные вопросы, касающиеся сельхозземель, СНТ, земель ИЖС и собственности в целом. Много хороших предложений поступило и от сетевых организаций, мы их также обязательно включим», — сказал Пахомов.

В случае депутатов трудно быть полностью уверенным в понимании того, кого они подразумевают под «мы». Но с большой долей вероятности в данном случае речь идет не о правительстве или минстрое.

Тем не менее, стоит отметить, что окончательный текст законопроекта относительно текста в первом  чтении по объему увеличился на 30%.  В ходе подготовки документа законодатели рассмотрели 27 поправок, из которых пять отклонили.

В числе ключевых новелл – введение понятия «оператор КРТ», упрощение процедур принятия градостроительных решений в целях реализации КРТ, уточнение требований к договору о КРТ.

• «оператор комплексного развития территории» – юридическое лицо, определенное РФ или регионом и обеспечивающее реализацию решения о КРТ. Оператор сможет создавать дочерние предприятия и самостоятельно принимать решения о подготовке документов по планировке территории.
• проектную документацию для ОКС в рамках КРТ разрешили готовить до выделения земельных участков — на основании утвержденной документации по планировке территории и (или) выданного градостроительного плана земельного участка.
• Переустройство сетей в рамках КРТ можно будет проводить по правилам капремонта и /или реконструкции.

Кроме того, уточняются полномочия ДОМ.РФ по комплексному развитию незастроенных территорий. У корпорации появится возможность получать доли построенных помещений от лица, с которым заключен договор о КРТ. Эти помещения по отрегулированным ценам субъекты смогут затем выкупать и использовать для расселения аварийного жилья.

Предполагается, что новые нормы начнут действовать с 1 января 2023 года.

В ходе реализации проектов КРТ за два года застройщики ввели в эксплуатацию 607 тыс м.кв. жилья. Минстрой едва ли не еженедельно обновляет цифры градостроительного потенциала земельных участков под КРТ. Вместе с тем, реализация проектов КРТ в регионах сталкивается с рядом объективных проблем.

Действующий в верхней палате парламента Совет по вопросам жилищного строительства и содействия развитию жилищно-коммунального комплекса проанализировал результаты мониторинга реализации КРТ в 76 субъектах РФ.

В числе наиболее острых проблем:

• сложность реализации проектов КРТ в границах зон охраны объектов культурного наследия и на приаэродромных территориях, и полное отсутствие возможности реализации КРТ на территориях, полностью занятых ветхими объектами ИЖС и дачной застройкой.
• Низкий уровень квалификации специалистов в сфере градостроительства.
• Низкая активность региональной власти в части дополнительных гарантий жилищных прав граждан в ходе комплексной застройки территорий.

Обсуждение возможностей решения этих и других проблем реализации КРТ и станут темой весеннего законотворчества в наступающем году. Во всяком случае, именно на это рассчитывает глава Комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ.

На момент принятия законопроекта комплексную застройку реализуют на 448 территориях с градостроительным потенциалом порядка 80 млн м кв.

Отметим, что в тот же день — 15 декабря 2023 года депутаты приняли в третьем чтении революционные поправки в Технический регламент безопасности зданий и сооружений ( о переходе к параметрическому нормированию) и в Градостроительный кодекс (о Реестре обязательных требований к в строительстве, предъявляемых к проектам ОКС). Но это уже совсем другая тема.