Верховный суд РФ выразил свою позицию по спорам, возникающим при получении градостроительной документации и разрешения на строительство в зоне реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ).

Земельные участки, предназначенные под КРТ, нельзя брать в аренду, но можно делить, менять вид разрешенного использования и вести на них градостроительную деятельность.

Подробная информация изложена в аналитической справке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), опубликованной по итогам обобщения материалов судебной практики в отношении административных процедур в строительстве за 2023 год.

• Земельный участок, предназначенный под КРТ, в аренду не предоставляется.

Заявителю отказано в предоставлении земельного участка в аренду без торгов для размещения ОКС, предназначенных для оказания бытовых услуг, так как участок находится в зоне КРТ. При этом решение о КРТ на дату обращения заявителя не принято, договор о КРТ не заключен, документация по планировке территории не подготовлена и не утверждена. Суды трех инстанций удовлетворили требования заявителя, однако, ВС РФ отменил судебные акты, пояснив, что развитие таких территорий возможно исключительно путем применения определенных ГрК РФ механизмов КРТ на основании утвержденного ППТ (определение Верховного Суда РФ от 8 августа 2023 г. № 306-ЭС23-8375 по делу № А12-7145/2022)

• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в территориальной зоне КРТ не выдается без утвержденного проекта планировки территории (ППТ).

Заявителю отказано в выдаче ГПЗУ по причине отсутствия проекта межевания территории (ПМТ), на которой расположен земельный участок, входящий в зону КРТ. Суды подтвердили законность отказа в выдаче ГПЗУ, так как частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если размещение ОКС не допускается при отсутствии ППТ, выдача ГПЗУ возможна только после утверждения ППТ. При этом в отношении земельного участка в границах КРТ выдача ГПЗУ допускается только при наличии документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о КРТ. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 декабря 2021 г. № 302-ЭС21-14414 по делу № А19-19018/2019)

• Разрешение на строительство в территориальной зоне КРТ выдается.

Собственнику земельного участка, расположенного в границах КРТ, администрация отказала в выдаче РНС, так как в данной зоне строительство допустимо только в рамках одного из видов КРТ. При этом на дату подачи заявления о выдаче РНС решение о КРТ не принято, договор КРТ не заключен, с соответствующей инициативой застройщик не обращался. Частью 7 статьи 51 ГрК РФ суд постановил, что выводы администрации о наличии оснований для отказа в выдаче РНС преждевременны (Определение Верховного Суда РФ от 8 августа 2023 г. № 306-ЭС23-8375 по делу № А12-7145/2022).

• Отсутствие установленных предельных размеров земельных участков в зоне КРТ не является препятствием для образования новых участков.

Собственник разделил земельный участок на три части и обратился в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации прав и государственном кадастровом учете недвижимого имущества. Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении кадастрового учета и регистрации прав, поскольку в соответствии с утвержденными ПЗЗ земельный участок включен в границы зоны КРТ.  При этом ППТ в отношении земельного участка не разрабатывался, возможность установить предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков отсутствует. Суды пришли к выводу, что само по себе отсутствие в зоне КРТ требований к максимальным и минимальным размерам земельных участков не  является основанием запрета для образования новых земельных участков (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2021 г. № Ф05-14890/2021 по делу № А41-66921/2020).

• Изменение вида разрешенного использования земельного участка в функциональной зоне КРТ возможно при отсутствии принятого решения о КРТ.

Физлицу отказано в изменении вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка с «блокированная жилая застройка» на «для индивидуального жилищного строительства». Согласно утвержденным ПЗЗ, земельный участок находится в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Государственный регистратор выяснил, что земельный участок находится в зоне КРТ. Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали истца и признали решение об отказе в изменении ВРИ земельного участка незаконным. Установление функциональной зоны КРТ не ограничивает возможности правообладателя объекта недвижимости по смене ВРИ в установленном законом порядке до тех пор, пока не будет принято решение о КРТ. (Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19 октября 2023 № 88а-35241/2023)

• Проект решения о КРТ не может быть оспорен как нарушающий права правообладателей объектов недвижимости.

Протоколом заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК Москвы) одобрен Проект решения о КРТ нежилой застройки города Москвы. Правообладателям объектов недвижимости, оказавшихся в границах территории КРТ, предложили заключить договор о КРТ, на что они обратились в суд с требованием о признании недействительным Протокола заседания, отметив, что решение о КРТ возлагает на них обязанности по строительству объектов с параметрами, не ниже установленных в Проекте решения о КРТ. Суд учел, что направленные правообладателям предложения о заключении договора о КРТ не возлагали на заявителей никаких обязанностей и направлено на реализацию их преимущественного права на заключение договора о КРТ. (Определение Верховного Суда РФ от 23 июня 2023 г. № 305-ЭС23-9466 по делу № А40-27077/2022)