Государственная дума Российской Федерации одобрила правительственную инициативу по использованию механизма проектного финансирования (счетов эскроу) в сфере частного домостроения.

4 июля 2024 года приняты в третьем чтении и направлены в Совет Федерации разработанные Минстроем России проекты федеральных законов:

• № 471420-8 О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу,
• № 471417-8 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона “О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу”.

Законопроекты содержат детальное описание условий и правил взаимодействия уполномоченного банка, агентства по страхованию вкладов и подрядной организации при открытии эскроу-счетов на строительство частного жилого дома.

Планируемая дата запуска нового механизма — 1 марта 2025 года.

«Мы стремимся к балансу интересов граждан и бизнеса: принятие законопроекта позволит защитить денежные средства людей от рисков неисполнения подрядчиками обязательств, минимизировать возможность незавершения строительства объекта, повысить доступность создания частных домов, а для бизнеса создаст гарантированный спрос», — сообщил представляя законодательные инициативы статс-секретарь – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Юрий Муценек.

Кроме того, вступление новых законодательных норм в силу позволит государству стимулировать использование в ИЖС типовых проектов и производство готовых домокомплектов, что обеспечит дополнительные условия для развития отечественной промышленности в сфере дерево- и металлообработки.

Для участия в строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу подрядчик будет обязан пройти регистрацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и представить информацию о предполагаемой стоимости и примерных сроках строительства, о проектах жилых домов, которые он может построить (в том числе, об их объемно-планировочных решениях, о количестве этажей, площади, возможном инженерно-техническом обеспечении). В случае использования типовой проектной документации — о соответствующем типовом проекте, а если подрядчик планирует использовать готовые домокомплекты, то:

• о наличии в реестре российской промышленной продукции сведений о домокомплектах и об их производителях;
• о площади жилых домов из домокомплектов;
• о комплектности домокомплектов, определенной производителями;
• о цене домокомплектов.

Кроме того, подрядчик будет обязан обеспечить доступ к сведениям:

• о заключенном договоре включая начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работ по строительству жилого дома,
• о кадастровом номере земельного участка, на котором осуществляется строительство жилого дома,
• о государственной регистрации права собственности заказчика на жилой дом, построенный в соответствии с договором строительного подряда,
• об индентификацинных данных заказчика строительства,
• и другие сведения.

Для исполнения данных требований, одобренные депутатами поправки в Градостроительный кодекс РФ предусматривают возможность предоставления подрядчику права направления в органы власти и получения от органов власти всех необходимых для ведения строительства жилого дома документов.

В обмен на полное раскрытие сведений граждане получат дополнительные гарантии исполнения договора (включая страхование вклада на сумму до 10 млн. рублей), а подрядчики – банковские кредиты по низкой ставке.

«С принятием этого законопроекта у банков появится понятный предмет залога, взять ипотеку по одной из ипотечных программ с государственной поддержкой будет проще, рынок станет цивилизованным, а количество выдач увеличится. Вместе с Минпромторгом России мы развиваем индустриальное домостроение в этом сегменте: помимо использования эскроу-счетов, мы максимально «обелим» спрос за счет использования типовых проектов и домокомплектов»,— сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Для поддержки нового механизма на этапе его пилотирования ДОМ.РФ запустил собственную программу льготного кредитования подрядчиков на строительство частых домов с использованием эскроу по ставке не выше 1% годовых через возмещение кредиторам возникающих при этом недополученных доходов.

«Благодаря внедрению механизма эскроу и цифровизации процесса на портале „Строительство частного дома“ будет формироваться достоверная деловая репутация компаний, чего раньше не было. Это, в свою очередь, позволит гражданам более взвешенно выбирать конкретную подрядную организацию и будет способствовать постепенному „вымыванию“ с рынка недобросовестных строителей», — прокомментировал законопроект  председатель комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.

Цифровой базой для реализации федерального закона станет портал строим.дом.рф, где предусмотрено взаимодействие всех участников сделки в онлайн-формате. Как сообщили в ДОМ.РФ, на момент принятия закона 60 зарегистрированных в системе подрядчиков готовы предложить строительство жилых домов с примением счетов эскроу по 275 готовым проектам. Всего в системе ДОМ.РФ зарегистрировано более 1200 подрядных организаций и более 1500 проектов жилых домов.

«По данным нашего исследования, проведённого совместно с ВЦИОМ, потенциальный спрос на частные дома в ближайшие 5 лет составит порядка 1 млн частных домов в год. Таким образом, с участием профессиональных подрядных организаций может возводиться около 400 тыс. домов ежегодно», — сообщил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс.

Новый механизм являться опциональным и не лишит граждан возможности приобретать, а подрядчиков осуществлять строительство объектов ИЖС действующими сейчас способами, но с принятием закона аналитики прогнозируют трехкратное увеличение доли граждан, отдающих предпочтение строительству частного дома с привлечением профессиональных подрядных организаций. Кроме того, у государства есть еще целый набор инструментов для повышения интереса рынка к новому механизму. Например, на строительство частных домов с использованием счетов экскроу разрешат использовать материнский капитал, а на рассмотрении Государственной думы РФ находится законопроект № 471415-8 который предусматривает освобождение от НДС подрядчиков, строящих частные дома с использованием счетов эскроу.