Раскрытие эскроу-счетов: дискуссия продолжается

uzenzen

Органы законодательной власти поддерживают идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Об этом председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов сообщил на расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике 9 июня 2022 года.

Он отметил, что с момента введения механизма проектного финансирования в 2019 году еще не было случая, чтобы банки выплачивали средства гражданам по причине остановившихся строек. В том числе, благодаря жесткому контролю со стороны банков, которые не выдают кредиты на невыгодные проекты или неблагонадежным застройщикам. Однако, это не означает, что этого не произойдет и впредь, отметил Сергей Пахомов. А значит, необходимо гарантировать защиту интересов дольщиков.

В свою очередь, заместитель председателя Комиссии РСПП по жилищной политике, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилл Холопик напомнил, что 4 марта текущего года был принят законопроект, позволяющий застройщикам получить денежные средства со счетов эскроу до сдачи дома в эксплуатацию. Эта долгожданная мера стала одним из способов поддержки строительных компаний в условиях экономического кризиса, но подзаконный акт, регулирующий данный процесс, пока так и не появился — инициатива вызывает серьезные сомнения у Минфина России и ЦБ РФ.

Кирилл Холопик представил ряд предложений по поэтапному раскрытию эскроу-счетов, которые не создадут дополнительных рисков нарушения прав участников долевого строительства. Основная идея его предложений заключается в том, что счета эскроу могут раскрываться только частично и при одновременном выполнении двух условий:

  • уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, но определяться не процентом, а выполнением наиболее значимых работ — фактически всех, кроме отделки, монтажа фасада, внутренних инженерных систем и благоустройства;
  • совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму кредиторской задолженности по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства; расчетных затрат на завершение строительства за исключением резерва на непредвиденные расходы; резерва на непредвиденные расходы из расчета не менее 20% от расчетных затрат на завершение строительства.

Таким образом, на счетах эскроу при частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых достройка дома может быть профинансирована с запасом.

Заместитель генерального директора MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов представил альтернативный вариант работы механизма поэтапного раскрытия эскроу счетов. Его основная идея заключается в том, что такие счета могут быть досрочно разморожены только для системообразующих застройщиков, деятельность которых контролирует государство.

Позицию ЦБ РФ озвучила советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова. Она подчеркнула, что действующая модель кредитования застройщиков с применением эскроу-счетов минимизировала риски всех участников рынка, повысила доверие потребителей к строительной отрасли и, как следствие, спрос на строящееся жилье. Неприменение ключевого принципа, который установил Федеральный закон №214-ФЗ, предусматривающего, что средства дольщиков депонируются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, создает множество рисков. Ирина Карпова отметила, что проблемы с реализацией инвестиционного проекта возможны на любом этапе, а средства дольщиков, досрочно перечисленные со счетов эскроу, утратят страховую защиту, гарантированную государством. Кроме того, поэтапное раскрытие эскроу-счетов приведет к увеличению стоимости проектного финансирования для застройщика, что нивелирует выгоду от досрочного получения средств.

Позицию Центробанка России поддержал и Минфин России в лице заместителя директора Департамента финансовой политики ведомства Алексея Яковлева. Он согласился, что любая степень готовности здания — кроме стопроцентной — не гарантирует того, что проект будет завершен. А системные последствия в виде удорожания проектного финансирования перевесят выгоду «здесь и сейчас». Кроме того, применение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов станет нежелательным сигналом для граждан — участников долевого строительства.

Сами застройщики отмечают, что замороженные на эскроу-счетах средства сейчас «де-юро» им не принадлежат даже если продажи достигли 100%, а строительство завершено на 90%. Это снижает финансовые показатели застройщиков и не позволяет им начинать новые проекты до сдачи в эксплуатацию и разморозки счетов предыдущего проекта.

Черту дискуссии подвел Сергей Пахомов, который заметил, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов — это не вопрос уменьшении стоимости строительства, а вопрос наличия средств на строительном рынке и возможности оперативно достраивать объекты.

«Мы должны сделать все возможное, чтобы застройщики достраивали объекты», — заявил он, добавив, что профессиональное сообщество может рассчитывать на поддержку возглавляемого им комитета в продвижении озвученных предложений.

«Государственная позиция по этому вопросу определена – делать это можно. Дальше давайте будем вместе коллег из финансового блока убеждать. Подключайте нас к этой работе», — сказал депутат.

Участники заседания приняли решение подготовить аргументированные предложения для государственных регуляторов и возобновить экспертное обсуждение в самое ближайшее время. Председатель Комиссии по строительству и жилищной политике Леонид Казинец для сохранения необходимого уровня дальнейшей дискуссии предложил заручиться официальной поддержкой Бюро РСПП.

В завершение напомним, что застройщики просят предоставить им возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов с начала введения проектного финансирования в сфере жилищного строительства. Этот вопрос особенно остро стоял в регионах, где маржинальность проектов невысокая. А в условиях экономического кризиса привлечение дополнительных оборотных средств для многих застройщиков становится вопросом выживания.

Комментарии:

  1. В общем как обычно… А есть мнения тех, кто против раскрытия??? Или все настолько очевидно?

    1. Так вот же: «…проблемы с реализацией инвестиционного проекта возможны на любом этапе, а средства дольщиков, досрочно перечисленные со счетов эскроу, утратят страховую защиту, гарантированную государством».  Это позиция ЦБ и Минфина + поэтапное раскрытие сделает обслуживание застройщика дороже.

      Казинец все это понимает, но пытается уговорить гос-во «принять риски, договорится «цивилизовано» и все таки распаковать запакованное..

  2. летом исполняется три года с введения эскроу, но до сих пор более 20% МКД строят без них. Так что не факт, что смогут продавить в этом году.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

*