Согласно отчетам, реализация проектов комплексного развития территории (КРТ) находится в стадии активного запуска в 86-ти российских регионах, но баланс интересов всех участников этого процесса до сих пор не достигнут.

Что мешает проектам КРТ «взлететь» попытались сформулировать участники круглого стола «Комплексное развитие территорий: проблемы и перспективы», состоявшегося 29 июля 2024 года по инициативе портала Всеостройке.рф .

В рамках дискуссии девелоперы озвучили основные проблемы, которые видят потенциальные и действительные участники реализации проектов КРТ в предложенный государством новый инструмент развития жилищного строительства:

• Жестка и одинаковая для всех форма договора КРТ, без возможности его дальнейшей корректировки;
• Отсутствие правовых механизмов выхода из реализации КРТ;
• Низкая стоимость реализации проекта, как основной критерий конкурсного отбора для заключения договора;
• Сложность финансовой модели выкупа квартир для переселения граждан в рамках реализации КРТ;
• Отсутствие у застройщиков свободных средств необходимых для реализации таких проектов.

Законодательные ограничения не дают застройщикам возможности пользоваться привычными инструментами достижения рентабельности и не содержат возможности реагировать на изменения конъюнктуры во время реализации проектов комплексного развития территории.

«Закон закручен максимально жестко. Нельзя передать права по КРТ, нельзя заложить права по КРТ, нельзя передать права аренды на участок, на котором планируется КРТ. Право залога на земельный участок также разорвано с КРТ», — констатировал первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос.

«Договор действительно достаточно жесткий, поэтому в законодательстве необходимо иметь возможность предусмотреть особые обстоятельства, на основании которых возможно уточнение параметров», — согласилась с позицией застройщиков руководитель по параметрам развития территории в подразделении «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ. РФ Анна Должанская.

Несмотря на высокие риски и имеющиеся коллизии, участие в КРТ для застройщиков выгодно. По мнению вице-президента НОСТРОЙ Антона Мороза, реализация таких проектов дает им возможность вести строительство в активно развивающихся районах, на участках обеспеченных необходимой инфраструктурой.

Число проектов КРТ, вступивших в стадию реализации постепенно растет. Как сообщила Анна Должанская, число заключенных ДОМ.РФ договоров выросло до 52-х. Сейчас в  проработке находится 111 проектов с общим градостроительный потенциалом порядка 23 млн кв. метров.

В части совершенствования законодательства, ДОМ.РФ подготовил предложения по возможности залога проекта КРТ. Соответствующий законопроект в настоящее время находится в стадии обсуждения. Еще одна законодательная инициатива института развития — возможность проведения единых торгов для всех площадок при развитии сложных территорий с различными видами публичной собственности. Также ДОМ.РФ разрабатывает порядок процедуры банкротства по договорам КРТ. Как пояснила Анна Должанская, важно чтобы это была фрагментарная история, не откладывающая запуск развития остальной территории на неопределенное время.

В числе состоявшийся изменений в законодательном регулировании проектов комплексного развития территий, участники круглого стола позитивно оценили введение в конце 2023 года института регионального оператора КРТ, но при этом указали на необходимость уточнения его роли в реализации проектов, требующих расселения.

«Хотелось бы дополнительно сказать, что при реализации проектов КРТ требуются меры государственной поддержки. Иногда комплексное развитие влечёт за собой строительство новых транспортных артерий и развязок, которые по масштабам и инвестициям естественно должны поддерживаться на уровне субъекта или на уровне государства», — подытожила обмен мнениями Анна Должанская.

Государственная поддержка строительства инфраструктуры в рамках КРТ тем более актуальна после принятия Государственной думой в первом чтении законопроекта № 664897-8, обязывающего обеспечивать развиваемые территории всеми видами объектов социальной инфраструктуры. 

Напомним, что по официальным данным, озвученным вице-премьером Маратом Хуснуллиным, на сегодняшний день в 86 субъектах страны реализуется 1192 проекта КРТ на разных этапах – от проработки таких территорий до моделирования дальнейшего жизненного цикла реализуемого проекта. Общая площадь земельных участков под КРТ – 30,9 тыс. га, а градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов комплексного развития составляет 215 млн кв. метров, включая почти 155 млн кв. метров жилой площади. По сравнению с 2022 годом количество проектов КРТ выросло на 35%, а их градостроительный потенциал – на 36%.

Работа по развитию жилищного строительства в рамках КРТ ведется в соответствии с концепцией Стратегии пространственного развития России. Проект обновленной стратегии, которая определит подходы к приоритизации бюджетных расходов на строительство инфраструктуры, кабинет министров планирует рассмотреть в сентябре 2024 года.