Банк России проанализировал ситуацию в жилищном строительстве: уровень обеспеченности жильем остается низким, из-за низких доходов наблюдается слабый спрос на жилье, а ипотечное кредитование могут позволить себе не более трети населения.
Основным источником развития жилищного строительства остаётся ипотечное кредитование граждан. Однако, несмотря на то, что в 2018 году ставки по ипотечным кредитам находились на абсолютных исторических минимумах, охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким. Так, по опросам «инФОМ», доля домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в 2018 году составляла 12%.
Доля собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства в России традиционно невелика, уточняет ЦБ. Значительная часть фондируется за счет средств населения уже на стадии строительства. Так, по данным «ДОМ.РФ», в 2018 году собственные средства застройщиков в общем объеме финансирования долевого строительства составляли немногим более 8%. Размер собственных средств застройщика может составлять в среднем от 5 до 15% от инвестиционной стоимости проекта, планируемого к реализации.
«Однако складывающаяся в отрасли практика финансирования проектов с эскроу-счетами показывает, что крупнейшие банки-кредиторы подходят к достаточности капитала застройщика более консервативно. Проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки, так как уровень кредитоспособности застройщика оценивается от «достаточного» до «слабого» (более 15% — «высокий» уровень кредитоспособности)», — признает регулятор.
Переход на систему проектного финансирования, по оценкам экспертов, может быть сопряжен с необходимостью докапитализации отдельных застройщиков, отмечает ЦБ. В случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов, по оценкам АО «ДОМ. РФ» и рейтингового агентства «Эксперт РА», при прочих равных условиях потребуется докапитализация застройщиков на 70 млрд руб. для соответствия требованиям устойчивости в 10% достаточности капитала.
